Новости

Центробанк обновил свои планы по регулированию, предложив обязать банки регулярно переоценивать стоимость залоговой недвижимости по ипотеке. Это изменение не подразумевает немедленных корректировок, но задает направление, которое банкам и клиентам стоит принимать во внимание уже сегодня.

Суть подхода заключается в том, что оценка стоимости жилья напрямую влияет на риск-вес активов банка. Снижение рыночной стоимости залогового имущества увеличивает кредитный риск, в результате чего банки вынуждены либо наращивать капитал, либо, что происходит чаще, ужесточать кредитные условия. Инициатива регулятора направлена на обеспечение прозрачности и оперативности этой взаимосвязи.

Что предлагает Центробанк

С 18 августа вступили в силу новые нормативы, уравнивающие риск-веса для строящегося жилья по договорам долевого участия и для других объектов недвижимости. Однако пониженные риск-веса для ДДУ сохраняются исключительно при условии полного размещения стоимости объекта на эскроу-счетах. В случае отсутствия средств на эскроу счетах для строящегося жилья остаются на уровне 100 процентов.

Банк России планирует рассмотреть возможность обязательной регулярной переоценки справедливой стоимости жилья банками для расчета риск-веса после выдачи кредитных средств. Внедрение данной практики намечено не ранее первого полугодия 2027 года, при этом точные временные рамки пока не определены.

Основная идея заключается в том, что регулярная оценочная процедура предоставит банкам инструмент для оперативной реакции на снижение рыночной стоимости залогового имущества. Для заемщиков, которые обратятся в агентство недвижимости в Сергиевом Посаде и в других городах, это может повлечь за собой увеличение процентных ставок и комиссий, а также дополнительные обязательства по страхованию и досрочным инспекциям.

Как это работает

Рассмотрим пример: банк выдает ипотечный кредит, при этом стоимость квартиры на момент одобрения составляет 6 миллионов рублей. Риск-вес по данному займу изначально рассчитывается исходя из оценки в 6 миллионов рублей. Если через год рыночная стоимость снизится до 5,5 миллионов рублей, банк осуществляет перерасчет риск-веса. Увеличение риск-выражения повлечет за собой рост требований к собственному капиталу банка по этому активу. Финансовые институты могут компенсировать эти издержки самостоятельно либо передать часть расходов клиенту, например, через повышение платы за обслуживание или установление дополнительных требований по страхованию. Этот пример, не являющийся нормативным расчетом, демонстрирует экономическую логику: чем более точной и регулярной является оценка, тем быстрее рынок влияет на стоимость кредитного портфеля.

Возможные сценарии развития событий

Заемщики с объектами недвижимости в районах с низким спросом или в устаревшем жилье окажутся в более уязвимом положении. Регулярные переоценки быстрее выявят снижение стоимости таких объектов. В ответ банк может потребовать предоставления поручительства или дополнительного залогового обеспечения, предложить перекредитование на менее выгодных условиях либо установить обязательное страхование, покрывающее риски падения рыночной цены.

Для банков регулярные переоценки означают дополнительные операционные и отчетные расходы. Процесс требует разработки специальных методик, привлечения квалифицированного персонала и модернизации IT-инфраструктуры. Малые финансовые институты столкнутся с относительно большими затратами на организацию данной процедуры. В результате они могут ужесточить требования к выдаче новых ипотечных кредитов или повысить процентные ставки для компенсации расходов на регулярные оценочные процедуры.

На рынке жилья в целом повышение прозрачности оценочных процессов приведет к снижению скрытой недооценки рисков, что положительно скажется на финансовой стабильности. Однако в краткосрочной перспективе это может замедлить рост ипотечного портфеля и снизить общую доступность кредитных продуктов для населения.

Советы заемщикам

Планируйте свои финансовые решения с учетом возможного ужесточения требований к залоговому обеспечению со стороны банков. Не стоит полагаться исключительно на единовременное подтверждение стоимости объекта недвижимости при получении кредита. Сохраняйте все документы и оценочные отчеты, поскольку они окажутся полезными в случае возникновения спорных ситуаций. Поддерживайте надлежащее состояние жилья через косметические и технические улучшения, которые действительно влияют на итоговую оценку и ликвидность объекта. При выборе финансового института обращайте особое внимание на его политику в отношении эскроу-счетов, поскольку для строящегося жилья наличие эскроу-обеспечения снижает риски и может обеспечить более выгодные кредитные условия.

Сроки

Конкретные механизмы и временные рамки пока находятся на стадии обсуждения. Достоверно известно лишь то, что реализация инициативы запланирована не ранее первого полугодия 2027 года. Этот временной интервал представляет собой возможность для подготовки: совершенствования оценочных методик, развития IT-инфраструктуры и проработки вопросов отражения изменений в условиях.

Выводы

Заемщикам рекомендуется тщательно проверить техническое состояние и документальное оформление жилья, при возможности повысить его ликвидность через ремонт и устранение правовых рисков, а также выбирать банки с четкой политикой в отношении эскроу-счетов. А поможет им в этом риэлтор в Сергиевом Посаде и в других городах.

Банкам необходимо инициировать пилотные проекты по регулярным переоценкам, автоматизировать процессы сбора данных и установить прозрачные критерии оценочной деятельности. Регулятору следует разработать единые стандарты оценки и обеспечить постепенный переход к новым требованиям, чтобы избежать дестабилизации рынка. Фраза о возможном обязательстве банков по регулярной переоценке справедливой стоимости жилья после выдачи ипотеки уже демонстрирует вектор развития регулирования. Предварительная подготовка становится критически важной: прозрачность оценочных процессов приносит пользу рынку, однако требует значительных ресурсов и дисциплинированного подхода.