Новости

Ещё в начале 2020 г. ситуация на рынке недвижимости была стабильной и предсказуемой, что давало возможность планировать сделки на обозримую перспективу. Стоимость жилья росла незначительно. На повышение цены новостроек, в основном, оказывал влияние возросший спрос, инициированный снижением ипотечных ставок. Стоимость вторичного жилья возрастала как компенсация инфляции. В годовом выражении эти величины не превышали, соответственно, 10 и 6 %.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости

Ситуация изменилась в марте, вслед за падением курса рубля. Попытки граждан сберечь свои рублёвые накопления, привели к всплеску активности на рынке недвижимости. Продажи коснулись, в основном, новостроек и не были значительными. Просто те, кто собирался приобрести недвижимость в более отдалённой перспективе, поспешили это сделать. На волне спроса, застройщики и продавцы вторичного жилья попытались поднять цены, что только замедлило продажи, ограниченные платёжеспособностью населения. Так, по данным Росстата, реальные доходы граждан, упавшие после 2014 г., к концу 2019 г. даже не достигли досанкционного уровня. С учётом этого, общей тенденцией на рынке стало снижение стоимости объектов. Хотя риэлторы агентств недвижимости Сергиева Посада не наблюдают удешевления вторичного жилья в своём регионе. Возможно, за прошедший период, собственники ещё не осознали этой реальности.

Ещё большее влияние на падение рынка недвижимости, как и на всю жизнь граждан в целом, оказала пандемия коронавируса. Введение тотального режима самоизоляции привело к полной или частичной остановке предприятий и организаций. В результате – произошло уменьшение доходов населения, возросли опасения потери работы, с невозможностью выплаты ипотеки. Возникли трудности с решением правовых и финансовых вопросов с банками и государственными учреждениями. Даже невозможность или нежелание осмотра или показа объекта сделки перед покупкой, способствовало уменьшению продаж.

По данным базы данных RealtyMag.ru, подтверждёнными риэлторами агентства недвижимости Золотой Стандарт, ситуация с ценами на недвижимость в Сергиевом Посаде на 01.06.2020, сложилась следующая:

• за год (с июня 2019 г. по июнь 2020 г.) средняя стоимость квадратного метра (далее – ССКМ) новостроек снизилась с 66218 до 49000 руб., с ростом в декабре 2019 г. до 67929 руб. и последующим падением;
• за май 2020 г. ССКМ новостроек с 49000 упала до 48698 руб., с промежуточным снижением до 46747 руб.;
• за тот же годовой период ССКМ вторичного жилья возросла с 67720 до 68700 рублей, с проседанием цены с марта по апрель 2020 г. до 64299 рублей и последующим ростом;
• за май 2020 г. ССКМ вторичного жилья возросла с 68659 до 68718 руб., с непродолжительными колебаниями цены.

Более наглядно ситуация представлена в графическом изображении (рисунки 1-4) и в таблице 1.

Рисунок 1. Средняя стоимость (руб./кв. м) новостроек по месяцам

Рисунок 2. Средняя стоимость (руб./кв. м) новостроек за май 2020 г.

Рисунок 3. Средняя стоимость (руб./кв. м) вторичного жилья по месяцам

Рисунок 4. Средняя стоимость (руб./кв. м) вторичного жилья за май 2020 г.

За год

За месяц

С 01.07.2019

По 01.06.2020

С 01.05.2020

По 01.06.2020

Новостройки, руб./кв. м

66218

48698

49000

49000

Вторичное жильё, руб./кв. м

67720

68718

68659

68718

Таблица 1. Динамика цен квадратного метра жилья в Сергиевом Посаде

Перспективы рынка недвижимости в Сергиевом Посаде

Участников рынка, которые хотят продать или купить квартиру, дом, дачу, земельный участок, интересует дальнейшее развитие ситуации. Как изменится спрос и предложение, стоит ли брать ипотеку и каковы будут условия её выдачи? Сейчас, когда прошёл первый период неопределённости и растерянности, вызванный известными глобальными изменениями, можно делать более обоснованные выводы. Специалисты агентств недвижимости Сергиева Посада проанализировали ситуацию, сложившуюся на начало июня.

Основными опасениями на рынке недвижимости в начале периода нестабильности, были: снижение платёжеспособности населения из-за падения доходов и возможный рост ставок ипотечного кредитования. Ожидаемый результат – падение спроса и стагнация рынка жилья. Оценивая ситуацию сейчас, можно сказать, что развития ситуации по самому негативному сценарию не произошло. Доходы населения снизились, но до критичного обрушения дело не дошло. В первую очередь – благодаря поддержке государства и непрекращающейся работе системообразующих отраслей производства. Частичное ослабление режима изоляции уже показывает рост активности участников рынка.

Спрос

Если в начале периода самоизоляции, на фоне неопределённости, происходил спад интереса к объектам недвижимости, то уже в апреле базы данных фиксировали значительное оживление и по звонкам, и по дистанционному совершению покупок. Уже в конце мая, база данных ЦИАН сообщает о достижении докризисного уровня обращений, увеличившегося вместе с возобновлением работы МФЦ. Рост сделок ожидается после полного снятия режима самоизоляции, за счёт отложенного спроса.

Условия ипотечного кредитования

Многие эксперты в начале кризиса прогнозировали увеличение банками ставки по ипотеке и отказ клиентов от заключения ипотечных сделок. Это привело бы к обвальному падению спроса на новостройки и банкротству застройщиков. Такая тенденция была остановлена, введением в апреле государственной ипотечной программы, с годовой ставкой 6,5 %. Программа предусматривает, что государство компенсирует банкам стоимость средств выше 6,5%, при сумме кредита, не превышающей 3 млн. руб. (8 млн. руб. в Москве и Петербурге).

Для большего оживления выдачи ипотечных кредитов, ведущие банки страны в мае начали дополнительное снижение кредитных ставок субсидированной программы. По данным «Ведомостей» на 15 мая, ставки ипотечной госпрограммы в 6,5 %, действующей с 25 апреля, снижает ряд банков. Например, Сбербанк – до 6,1 %, Промсвязьбанк – до 6,0 %, Райффайзенбанк – до 6,19 %.

Также в мае, отдельные банки начали снижать годовые ипотечные ставки собственных программ кредитования на покупку новостроек и вторичного жилья. С учётом различных условий (величина первоначального взноса, срок предоставления кредита, наличие договора комплексного страхования и других), минимальная годовая ставка на новое жильё составит 7,5-8,89 %, на вторичное – 7,8-9,89 %. Удешевление ипотеки объясняется как падением выдачи кредитов, так и снижением ключевой ставки Центробанком.

Покупка недвижимости с привлечением заёмных средств, в стране традиционно составляет, по разным данным, от 40 до 50 %. Так что, это может послужить существенным катализатором оживления сделок.

Новостройки

На формирование стоимости новостроек влияют несколько разнонаправленных факторов.

С одной стороны – ряд экспертов прогнозирует дальнейшее снижение стоимости квадратного метра, как это наблюдалось в апреле и мае, по причине разорения мелкого бизнеса и падения покупательной способности населения.

С другой стороны – удешевление субсидированной ипотеки приведёт к возрастанию спроса на новостройки. Повышенный спрос всегда побуждает продавца товара повышать цену. Существенное снижение стоимости новостроек при повышенном спросе может быть, если имеется избыток готового жилья, и застройщик желает его быстрее распродать. Если такого избытка нет, цена жилья будет определяться желанием застройщика и стоимостью строительных работ, которая сейчас только увеличивается. На это влияет и удорожание строительных материалов, и нехватка, в условиях затруднённой миграции, квалифицированной рабочей силы. Свои коррективы внёс и переход строительства на проектное финансирование. При переходе на эскроу-счета, застройщик не может снижать стоимость, т.к. в неё заложена определённая доходность, зафиксированная в договоре с банком.

Таким образом, дальнейшее понижение стоимости квадратного метра новостроек не ожидается, что подтверждается динамикой цен за май месяц (рисунок 2).

Вторичное жильё

Удешевление субсидированной ипотеки на новостройки привело к перераспределению потенциальных покупателей от вторичного жилья к новостройкам. Эксперты ожидают дальнейшее уменьшение сделок со вторичной недвижимостью, вплоть, до «впадания в кому». Тем не менее, собственники пока не склонны снижать её стоимость. Сдвинуть ситуацию с мёртвой точки может либо дальнейшее снижение ипотечной ставки на вторичное жильё, либо снижение цен собственниками, уставшими от ожидания. Повлиять может и введённый правительством налог на депозиты, превышающие миллион рублей. Это может подтолкнуть владельцев депозитов вложить деньги в недвижимость. Во всяком случае, на это надеются эксперты, прогнозирующие падение стоимости вторичного жилья к концу второго квартала на величину от 10 до 30 %.

Загородная недвижимость

В марте, на фоне пандемии, риэлторы фиксировали повышение запросов на загородную недвижимость в Московской области. Рост количества сделок ожидается после снятия ограничительных мер на передвижение, когда появится возможность осмотра объектов покупки. Предполагается, что рост числа покупателей обеспечат те, кто и после снятия карантинных ограничений, будет использовать возможность удалённой работы. Специалисты не исключают повышения продаж земельных участков, как распределённое по времени вложение средств для самостоятельного строительства.

Часть собственников загородного жилья переориентировали его с продажи на аренду, в надежде на увеличение количества отдыхающих, лишённых возможности выезда за границу. Другая часть – попыталась поднять стоимость продажи объектов. Впрочем, успеха это не принесло, т.к. в последнее время наблюдался рост предложения готового загородного жилья.

Таким образом, рынок продаж загородной недвижимости пока не демонстрирует большого оживления. Возможно, летние месяцы внесут коррективы.